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Vielleicht ist die Person, für die Sie betreuen, in ein Pflegeheim gezogen. Vielleicht reichen die laufenden Heimkosten nicht mehr aus dem Einkommen, und die einzige größere Vermögensposition ist eine Immobilie. Oder die betreute Person selbst hat früher den Wunsch geäußert, das Haus zu verkaufen, kann aber die rechtlichen Schritte nicht mehr selbst gehen. Was auch immer der Auslöser ist: Als rechtlicher Betreuer mit dem Aufgabenkreis Vermögenssorge dürfen Sie eine Immobilie nicht einfach verkaufen. Sie brauchen die Genehmigung des Betreuungsgerichts – und das Gericht genehmigt nur dann, wenn der Verkauf zu einem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert erfolgt.
Dieser Artikel erklärt den Ablauf in der Reihenfolge, in der er tatsächlich passiert: Wertermittlung, Kaufangebot, Antrag beim Gericht, Genehmigung, Rechtskraft, Vollzug. Was Sie tun müssen, was das Gericht prüft, und wo es in der Praxis regelmäßig hakt.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Genehmigungspflicht ergibt sich aus § 1850 BGB. Danach bedarf der Betreuer für bestimmte Rechtsgeschäfte, die das Vermögen der betreuten Person grundlegend berühren, der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Der Verkauf einer Immobilie zählt ausdrücklich dazu.
Das bedeutet in der Praxis: Ein Kaufvertrag, der ohne Genehmigung beurkundet wird, ist schwebend unwirksam. Er kann nicht vollzogen werden, solange die Genehmigung aussteht – und er wird endgültig unwirksam, wenn das Gericht sie verweigert. Ein erfahrener Notar wird die Beurkundung entsprechend gestalten: Der Kaufvertrag enthält eine aufschiebende Bedingung, die erst mit der bestandskräftigen gerichtlichen Genehmigung eintritt. Käufer müssen das wissen, bevor sie ein Angebot abgeben.
Die Genehmigungspflicht ist kein bürokratisches Hindernis – sie ist ein Schutz für die betreute Person und zugleich ein Schutz für Sie: Solange Sie die Genehmigung des Gerichts haben, haben Sie gehandelt, wie das Gesetz es verlangt. Ohne sie haften Sie persönlich.
Stand: Oktober 2026 – § 1850 BGB gilt in der Fassung seit dem 1. Januar 2023 (Betreuungsrechtsreform). Die Paragrafennummern des BGB wurden durch diese Reform neu geordnet; der frühere § 1821 BGB a.F. entspricht inhaltlich dem heutigen § 1850 BGB.
Das Betreuungsgericht prüft, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Ohne eine nachvollziehbare Wertermittlung wird es die Genehmigung regelmäßig verweigern oder erst nach einem aufwändigen Nachforderungsverfahren erteilen, das Wochen kosten kann. Die Wertermittlung ist deshalb nicht der letzte Schritt kurz vor dem Notartermin – sie ist der erste.
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag erzielbar wäre. Die Definition stammt aus § 194 BauGB; die anerkannten Methoden zu seiner Ermittlung – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren – regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).
Für das Genehmigungsverfahren brauchen Sie ein schriftliches Gutachten oder eine schriftliche Wertermittlung mit nachvollziehbarer Herleitung. Infrage kommen:
Die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg sind auf Kreisebene organisiert und veröffentlichen regelmäßige Bodenrichtwert- und Marktberichte. Diese sind über das Landesportal der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg abrufbar und geben eine verlässliche Einordnung des regionalen Markts. Sie ersetzen aber kein objektbezogenes Gutachten für das Genehmigungsverfahren.
Ein praktischer Hinweis aus der Arbeit mit solchen Verfahren: Das Gericht stützt sich auf das Gutachten, das Sie einreichen. Wenn es Mängel hat – fehlende Begründung der Vergleichswerte, veralteter Stichtag, falsch angesetzte Wohnfläche – entstehen Rückfragen und Nachforderungen. Das kostet Zeit und kann einen geplanten Notartermin verschieben. Ein ordentliches Gutachten ist immer günstiger als ein verzögertes Verfahren.
Mit dem Verkehrswert in der Hand können Sie aktiv auf Käufersuche gehen. Das Kaufangebot, das Sie dem Gericht vorlegen, muss zu dem ermittelten Wert passen – oder Sie müssen erklären können, warum es darunter liegt.
Gründe, die das Gericht in der Regel akzeptiert, wenn der Kaufpreis unterhalb des Gutachtenwertes liegt:
Was das Gericht nicht akzeptiert: „Wir haben kein besseres Angebot bekommen" ohne Nachweis, dass aktiv gesucht wurde. Dokumentieren Sie den Vermarktungsweg: welche Kanäle, welche Reichweite, wie viele Anfragen, wie viele Besichtigungen, über welchen Zeitraum.
Das Kaufangebot muss dem Gericht in einer nachvollziehbaren Form vorliegen. Üblicherweise geschieht das über einen Kaufvertragsentwurf des beurkundenden Notars, dem ein schriftliches Kaufangebot des Käufers beiliegt. Einige Betreuungsgerichte erwarten eine notariell beglaubigte Erklärung des Käufers – klären Sie das vorab mit dem zuständigen Gericht, bevor der Notar den Entwurf fertigstellt.
Der Antrag auf Genehmigung des Immobilienverkaufs geht an das Betreuungsgericht, das die Betreuung führt. In Baden-Württemberg ist das das Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthaltsort der betreuten Person – nicht das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Wenn die betreute Person im Pflegeheim in Ludwigsburg lebt, die Immobilie aber in Heilbronn steht, ist das Amtsgericht Ludwigsburg zuständig.
Es gibt kein einheitliches Formular. Der Antrag ist ein formloser schriftlicher Antrag, dem Sie folgende Unterlagen beifügen:
Der letzte Punkt wird von Betreuern regelmäßig unterschätzt. Das Gericht prüft nicht nur den Preis, sondern auch das Warum. Hat die betreute Person früher Äußerungen zur Immobilie gemacht – den Wunsch, sie zu verkaufen oder zu behalten? Gibt es Zeugen, Briefe, schriftliche Notizen? Diese Dokumentation gehört in den Antrag. Wenn laufende Heimkosten der Anlass sind, gehören aktuelle Kostennachweise in die Akte. Ein Antrag, der die gerichtliche Prüfung antizipiert, kommt schneller durch als einer, der das Gericht zu Rückfragen zwingt.
Das Genehmigungsverfahren ist ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nach dem FamFG. Die Gerichtsgebühren richten sich nach dem Geschäftswert (dem Kaufpreis) und dem Kostenverzeichnis des GNotKG. Sie liegen typischerweise im unteren dreistelligen Bereich und sind kein wesentlicher Kostenfaktor in der Gesamtabwicklung – gemessen an den Kosten des Gutachtens und des Notars. (Stand: Oktober 2026)
Das Betreuungsgericht ist keine Aufsichtsbehörde, die alles blockiert. Es prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person entspricht. Die Genehmigung wird erteilt, wenn:
Die Genehmigung kann verweigert oder zunächst mit Nachforderungen verbunden sein, wenn:
In der Praxis kommt es häufiger zu Rückfragen und Nachforderungen als zu einer endgültigen Ablehnung. Eine sorgfältige Antragsvorbereitung verhindert die meisten dieser Runden und damit Wochen an Verzögerung.
Die Genehmigung des Betreuungsgerichts ist zunächst ein Beschluss. Er wird mit der Zustellung an den Betreuer wirksam – aber er ist noch nicht rechtskräftig. Gegen den Beschluss kann innerhalb der Beschwerdefrist (in der Regel zwei Wochen nach Zustellung) Beschwerde eingelegt werden.
Der Notar wartet üblicherweise auf die Rechtskraft, bevor er den Vollzug anweist. Das bedeutet: Der Beschluss muss zugestellt sein, die Beschwerdefrist muss abgelaufen sein, und das Gericht muss auf Anfrage bestätigen, dass keine Beschwerde eingelegt wurde. Erst dann ist der Kaufvertrag vollziehbar. Diesen Zeitraum sollten Sie mit dem Käufer von Anfang an besprechen und im Kaufvertrag abbilden.
In Einzelfällen ordnet das Gericht die sofortige Wirksamkeit der Genehmigung an – das verkürzt die Wartezeit erheblich. Das ist aber kein Regelfall und lässt sich nicht beantragen, sondern nur vom Gericht von Amts wegen anordnen.
Mit der rechtskräftigen Genehmigung kann der Notar den Vollzug anweisen:
Der Kaufpreis gehört der betreuten Person und ist im Rahmen der Vermögenssorge getrennt vom eigenen Vermögen des Betreuers zu verwalten. Das Betreuungsgericht hat im Rahmen der laufenden Betreuung ein Recht auf Rechenschaft über seine Verwendung – etwa bei der jährlichen Rechnungslegung.
Wer zuerst einen Käufer findet und dann ein Gutachten in Auftrag gibt, hat ein strukturelles Problem: Der Kaufpreis steht fest, das Gutachten muss ihn jetzt rechtfertigen – und wenn es das nicht tut, sitzt der Betreuer zwischen Käufer und Gericht. Die richtige Reihenfolge ist konsequent einzuhalten: erst Wertermittlung, dann Käufersuche, dann Kaufangebot einholen.
Das Betreuungsrecht verpflichtet den Betreuer, den geäußerten und mutmaßlichen Willen der betreuten Person zu berücksichtigen. Hat sie sich früher zur Immobilie geäußert – Wunsch zu behalten oder zu verkaufen? Gibt es Zeugen, Briefe, Notizen? Diese Dokumentation gehört in den Antrag. Auch wenn nichts Schriftliches existiert, sollte das im Begründungsschreiben erwähnt werden, damit das Gericht nicht selbst nachhaken muss.
Kaufverträge über Immobilien unter rechtlicher Betreuung enthalten eine aufschiebende Bedingung: Die gerichtliche Genehmigung muss erteilt werden und rechtskräftig sein. Käufer, die das nicht kennen, erwarten manchmal eine Abwicklung in der Geschwindigkeit eines normalen Kaufs. Das Genehmigungsverfahren dauert je nach Vollständigkeit der Unterlagen und Auslastung des Gerichts typischerweise mehrere Wochen. Das sollte vorab klar besprochen und im Kaufvertrag als Bedingung und Frist abgebildet sein.
Wenn die Immobilie sich im Miteigentum der betreuten Person und eines anderen befindet – z. B. dem Ehepartner –, gelten besondere Regeln. Der andere Miteigentümer muss zustimmen; die Genehmigung des Betreuungsgerichts deckt nur den Anteil der betreuten Person. Das muss bei der Vertragsgestaltung und dem Genehmigungsantrag berücksichtigt werden. Der Notar muss die Konstellation von Anfang an kennen.
Die Betreuungsgerichte in Baden-Württemberg sind bei den Amtsgerichten angesiedelt. Zuständig ist das Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthaltsort der betreuten Person – nicht das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Diese Unterscheidung überrascht viele Beteiligte: Wohnt die betreute Person im Pflegeheim in Ludwigsburg, die Immobilie steht aber in Heilbronn, ist das Amtsgericht Ludwigsburg das zuständige Betreuungsgericht.
Die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg sind auf Kreisebene organisiert und erstellen regelmäßige Bodenrichtwert- und Marktberichte, die über das Landesportal der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg einsehbar sind. Diese Daten geben eine verlässliche regionale Einordnung und sind für jeden gerichtlich eingesetzten Sachverständigen Pflichtlektüre. Sie ersetzen aber kein objektbezogenes Einzelgutachten.
Für immozeit als inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim ist der Großraum Stuttgart – Rems-Murr-Kreis, Landkreis Ludwigsburg, Kreis Böblingen und die angrenzenden Kreise – das eigene Kerngebiet. In anderen Teilen Baden-Württembergs arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen.
Wenn Sie als Betreuer, Bevollmächtigter oder Angehöriger vor einem Immobilienverkauf stehen und wissen möchten, wie der Ablauf in Ihrem konkreten Fall aussieht – nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir besprechen mit Ihnen, welche Unterlagen Sie für den Genehmigungsantrag brauchen, welchen Verkehrswert Sie realistisch erwarten können und wie die Vermarktung in Ihrer Region organisiert werden kann.
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