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Sie tragen die Verantwortung für das Vermögen einer Person, die ihre eigenen Interessen nicht mehr selbst wahrnehmen kann. Jetzt soll die Immobilie verkauft werden — weil das Pflegeheim finanziert werden muss, weil das Haus leersteht und Kosten verursacht, oder weil ein Verkauf im Gesamtinteresse der betreuten Person liegt. Was viele Betreuer in diesem Moment nicht wissen: Der Notartermin ist der letzte Schritt, nicht der erste. Und zwischen dem Entschluss zu verkaufen und der Beurkundung steht ein Genehmigungsverfahren, das steht und fällt mit der Qualität einer einzigen Unterlage — dem Verkehrswertgutachten.
Betreuer dürfen Immobilien nicht eigenständig verkaufen. Nach § 1850 BGB bedarf die Verfügung über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Diese Norm schützt die betreute Person vor einem Verkauf unter Wert — einem Nachteil, den sie selbst nicht mehr erkennen und abwenden kann.
Das Gericht erteilt die Genehmigung nicht automatisch. Es prüft, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Der Verkehrswert ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis auf der Grundlage der tatsächlichen Marktverhältnisse — definiert in § 194 BauGB. Liegt der Kaufpreis erheblich darunter, erteilt das Gericht keine Genehmigung. Liegt kein nachvollziehbares Gutachten vor, kann das Gericht den Wert nicht prüfen — und genehmigt ebenfalls nicht.
Für den Betreuer hat das Gutachten noch eine zweite Bedeutung: Es ist der wichtigste Haftungsschutz. Wer auf Basis einer transparenten Wertermittlung gehandelt hat, kann nachweisen, sorgfältig vorgegangen zu sein. Wer das nicht kann, haftet persönlich für jeden Euro Differenz zum tatsächlichen Verkehrswert.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Nicht jede Aussage über einen Immobilienwert ist ein Gutachten im Sinne des Genehmigungsverfahrens. Drei Formate sind in der Praxis verbreitet — mit sehr unterschiedlichem Gewicht vor Gericht:
Eine formlose Preiseinschätzung durch einen Makler, eine Marktpreisübersicht oder eine automatisierte Online-Bewertung kann intern als erste Orientierung dienen. Für das Gericht reicht sie nicht: Es fehlt die nachvollziehbare Herleitung — welche Vergleichsobjekte wurden herangezogen, wie wurde der Zustand bewertet, welches Verfahren wurde angewendet und warum. Ohne diese Grundlage kann das Gericht seiner Prüfpflicht nicht nachkommen.
Ein Kurzgutachten eines zertifizierten Sachverständigen, das die wesentlichen wertbestimmenden Merkmale benennt und das Bewertungsverfahren mit seinen Grundannahmen transparent macht, wird von den meisten Betreuungsgerichten in Baden-Württemberg akzeptiert. Es ist günstiger als ein Vollgutachten und für Standardfälle häufig ausreichend — vorausgesetzt, der Sachverständige ist nachweislich qualifiziert und das Gutachten dokumentiert die Herleitung lückenlos.
Ein Vollgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) liefert die stärkste Grundlage. Es ist in bestimmten Fällen zwingend: wenn der Kaufpreis erheblich vom Marktumfeld abweicht, wenn das Gericht ausdrücklich darauf besteht, wenn zwischen Angehörigen oder Erben Streit über den Wert besteht, oder wenn die Immobilie besondere Merkmale aufweist — Erbbaurecht, Denkmalschutz, eingetragene Lasten oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse.
Die Kosten eines Vollgutachtens trägt die betreute Person aus ihrem Vermögen als notwendige Kosten der Vermögenssorge. Das Risiko, das durch ein mangelhaftes oder zurückgewiesenes Gutachten entsteht — ein verlängertes Verfahren, ein abgesprungener Käufer, ein erneuter Gutachtenauftrag — übersteigt regelmäßig den Kostenunterschied zwischen Kurz- und Vollgutachten.
Das Gericht akzeptiert Sachverständige, die öffentlich bestellt und vereidigt sind oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nachweisen können. Beide Qualifikationen stehen dafür, dass die angewendeten Verfahren — Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren — sachgerecht ausgewählt und nachvollziehbar durchgeführt wurden.
In Baden-Württemberg liefern die örtlichen Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen, die als Grundlage für die Lagebewertung dienen. Sie erstellen jedoch in der Regel keine Gutachten für Einzelobjekte. Für die Beauftragung empfiehlt sich ein Sachverständiger, der sowohl mit dem lokalen Immobilienmarkt als auch mit den konkreten Anforderungen des zuständigen Betreuungsgerichts vertraut ist.
Der häufigste Fehler beim Betreuungsverkauf ist die falsche Reihenfolge: Erst einen Kaufpreis aushandeln und dann versuchen, die Genehmigung nachzuholen. Das führt zu Verzögerungen — und oft dazu, dass der Käufer nicht warten kann oder das Gericht einen abweichenden Wert ermittelt. Die richtige Reihenfolge schützt alle Beteiligten.
Noch bevor ein Preis kommuniziert, ein Inserat geschaltet oder einem Interessenten eine Zahl genannt wird. Das Gutachten definiert den Rahmen — ein Kaufangebot, das erheblich darunter liegt, wird das Gericht nicht genehmigen. Ein Preis, der auf Basis des Gutachtens am Markt angeboten wird, gibt dem späteren Verfahren von Anfang an eine belastbare Grundlage.
Der Betreuer kann die Immobilie auf dem freien Markt anbieten. Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur öffentlichen Ausschreibung oder zur Einschaltung eines Maklers. Ein Angebot, das den Gutachtenwert übersteigt, ist unproblematisch. Ein Angebot darunter muss vor dem Gericht schlüssig begründet werden — mit strukturellen Marktgegebenheiten wie Leerstand, erheblichem Sanierungsbedarf oder eingeschränkter Nachfrage, nicht mit persönlichen Präferenzen für einen bestimmten Käufer.
Der Notar fertigt einen Kaufvertragsentwurf, ohne diesen zu beurkunden. Die Beurkundung ist erst nach rechtskräftiger Genehmigung möglich. Erfahrene Notare in Baden-Württemberg sind mit diesem Ablauf vertraut und formulieren den Entwurf so, dass er nach Rechtskraft ohne aufwändige Überarbeitung unmittelbar beurkundet werden kann.
Der Betreuer stellt beim zuständigen Amtsgericht einen schriftlichen Antrag auf Genehmigung des Kaufvertrags. Dem Antrag beizulegen sind:
Ein Detail, das in der Praxis regelmäßig für Verzögerungen sorgt: Zuständig ist das Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthaltsort der betreuten Person — nicht am Standort der Immobilie. Wohnt die betreute Person in einem Pflegeheim in Heilbronn, die Immobilie befindet sich jedoch in Freiburg, ist das Amtsgericht Heilbronn zuständig. Ein Antrag beim falschen Gericht kostet Wochen, weil er weitergeleitet werden muss.
Das Gericht erlässt einen Beschluss. Beteiligte können dagegen Beschwerde einlegen. Erst wenn die Beschwerdefrist abgelaufen ist und keine Beschwerde eingegangen ist, ist der Beschluss rechtskräftig — in der Regel nach einem Monat ab Zustellung.
Zwischen Antragstellung und Rechtskraft vergehen je nach Auslastung des Gerichts und Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen typischerweise vier bis zwölf Wochen. Käufer, die diesen Zeitraum nicht kennen, erwarten deutlich kürzere Abschlüsse. Wer den Ablauf frühzeitig erklärt, vermeidet unnötige Konflikte und verhindert, dass ein Angebot aus Ungeduld zurückgezogen wird.
Mit rechtskräftigem Genehmigungsbeschluss beurkundet der Notar den Kaufvertrag. Der weitere Ablauf entspricht dem eines normalen Immobilienverkaufs: Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Zahlung des Kaufpreises, Umschreibung des Eigentums.
Ein Gutachten, das zum Zeitpunkt des Gerichtsantrags mehr als sechs Monate alt ist, kann das Gericht zurückweisen — insbesondere wenn sich der lokale Markt in dieser Zeit erkennbar verändert hat. Wer das Gutachten sehr früh beauftragt und dann eine längere Vermarktungsphase abwartet, riskiert, zum Zeitpunkt des Antrags kein verwertbares Gutachten mehr vorlegen zu können. Die Beauftragung sollte daher zeitnah zum konkreten Verkaufsvorhaben erfolgen.
Wenn der Betreuer selbst oder eine ihm nahestehende Person Interesse am Kauf der Immobilie hat, liegt ein Interessenkonflikt vor, der dem Gericht zu melden ist. Das Gericht bestellt in diesem Fall typischerweise einen Ergänzungsbetreuer für diesen Vorgang. Wer das verschweigt, riskiert die Unwirksamkeit des gesamten Verfahrens — und haftet zusätzlich für den entstandenen Schaden.
Dieser Punkt wird so häufig verwechselt, dass er eine eigene Nennung verdient: Maßgeblich ist der gewöhnliche Aufenthaltsort der betreuten Person. Liegt die Immobilie in einer anderen Stadt oder einem anderen Landkreis, ändert das an der Zuständigkeit nichts. Der Antrag gehört an das Gericht, in dessen Bezirk die betreute Person lebt — oder, wenn sie in einem Pflegeheim lebt, dessen Bezirk das Heim liegt.
Die Genehmigungspflicht nach § 1850 BGB gilt für gerichtlich bestellte Betreuer. Wer auf Grundlage einer Vorsorgevollmacht handelt, unterliegt ihr grundsätzlich nicht — aber nur, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
Fehlt diese Ermächtigung, ist der Bevollmächtigte für Immobilienverkäufe nicht handlungsfähig. Es muss ein Betreuer bestellt werden — ein Verfahren, das Zeit kostet und das eine rechtzeitig geprüfte und ergänzte Vollmacht vermieden hätte. Für Angehörige, die jetzt in dieser Situation stecken: Der Weg über das Betreuungsgericht existiert und führt zum Ziel, er dauert nur länger.
Das Gericht kann den Antrag ablehnen, wenn der Kaufpreis erheblich unter dem Verkehrswert liegt oder wenn der Vertragsentwurf Klauseln enthält, die die betreute Person benachteiligen. Da die notarielle Beurkundung noch aussteht, ist die Situation behebbarer, als sie im ersten Moment wirkt:
Eine Ablehnung ist kein Ende des Vorhabens. Sie ist ein Hinweis darauf, welcher Teil des Antrags noch nicht ausreicht — und dieser Teil lässt sich in den meisten Fällen beheben.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim und arbeitet im gesamten Kerngebiet Baden-Württemberg. Ein Betreuungsverkauf unterscheidet sich von einem normalen Verkaufsauftrag in einem wesentlichen Punkt: Die Dokumentation für das Gericht ist kein Anhang zum Verkauf — sie ist der Kern des Verfahrens. Ein Preis, der nicht durch ein belastbares Gutachten gestützt wird, ist kein verhandlungsfähiges Angebot, solange eine Genehmigung benötigt wird.
Das bedeutet in der Praxis: Wertermittlung, Vermarktung und Zusammenarbeit mit dem Notar werden von Anfang an so strukturiert, dass das Gericht die Unterlagen bekommt, die es braucht, um zu genehmigen. Kein nachträgliches Zusammensuchen, keine Verzögerungen durch fehlende Dokumente, kein Käufer, der wartet, weil das Gutachten zu spät beauftragt wurde.
Wer jetzt einen konkreten Fall hat — eine Immobilie in Baden-Württemberg, eine laufende Betreuung, eine anstehende Genehmigung —, kann das Formular auf dieser Seite nutzen, um eine erste Einschätzung zu bekommen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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